周传明委员：

您在区政协十届二次会议上提出的“关于以人民为中心努力推进老旧小区 城市更新的建议”提案收悉。我单位领导高度重视，认真调查研究，积极推动办理，现答复如下：

《南京市城市更新办法》明确，城市更新是对存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、促进经济社会发展的活动，包括居住类、生产类、公共类、综合类等4种类型，其中以老旧小区为主的居住类因涉及物业权利人众多，实施难度最大。

一、栖霞区老旧小区及改造情况

南京市委办公厅《南京市棚户区改造和老旧小区整治行动计划》（宁委办发〔2016〕19号）明确了老旧小区为2000年前建成、非商品房小区。据此，栖霞区老旧小区共137个，总建筑面积350.06万平方米，1458幢，48198户。其中：零散片区及单一院落50个，174幢，6232户，建筑面积40.83万平方米；封闭及半封闭小区87个，1284幢，41966户，建筑面积309.23万平方米。

2006年至2015年，累计投资4.94亿，改造小区116个，改造总建筑面积达348.64万平方米，惠及居民72567户；2016至2022年，累计改造小区28个，改造建筑面积达167.38万平方米，惠及居民21924户，投入资金约7.58亿元。2023年，计划投资3000万元改造栖化新村小区，建筑面积9.43万平方米，房屋60栋，居民1298户。老旧小区改造成效显著，如金尧山庄、百水芊城等小区成功创建省级宜居住区，姚坊门街区通过了省级宜居示范街区考核验收；尧林仙居山体公园、计算新村集装箱休闲中心、五福家园消防主题体验馆新晋为网红打卡点；尧安新村北院改造案例在住建部“我为群众办实事”实践活动中被选作经验交流发言。

二、老旧小区城市更新现状

老旧小区改造以政府投资为主，从“使用者付费”的角度说，住户免费享受居住条件改善的福利，是社会分配不公平。在经济不景气尤其是政府财政吃紧的情况下，这种模式不可能持久。老旧小区城市更新应运而生。市规划资源局、市房产局、市建委2020年印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》，2021年印发《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，正式开启老旧小区城市更新。

按照市建委部署，栖霞区梳理编排城市更新项目97个，其中以老旧小区为主的居住类项目49个。目前，实施条件相对成熟的项目2个。一是新尧新城中心片区城市更新，项目位于新尧新城中心片区，南至太龙路、北至尧佳路、西至新尧路，东至尧石二村东区边界，占地0.37平方公里。项目现状总建筑面积172884㎡，拟拆除建筑面积34076㎡，拟新建建筑面积 67308.43㎡。二是迈皋桥街道华电三宿舍片区城市更新项目，北临迈化路，南临华飞路，东至北苑西路，西至红山路，占地0.08平方公里。项目现状总建筑面积670900㎡，拟拆除建筑面积83000㎡，拟新建建筑面积162100㎡ 。上述2个项目正在按照《南京市城市更新办法》等有关规定修改完善实施方案。

三、下一步打算

一是制定实施方案。2023年6月市政府印发《南京市城市更新办法》，为老旧小区城市更新提供了制度保障。根据《办法》规定，完善区城市更新工作领导小组，结合城市体检成果，进一步梳理城市更新单元，确定更新项目。以规划为引领，在国土空间规划体系下有序实施；以“留改拆”为优先序，保护传承，塑造城市特色；以资金平衡为原则，优化资金筹资方式，明确实施主体；以“急难愁盼”为重点，合理编排近期和长远期计划，编制年度计划。

二是坚守政策底线。根据《住房和城乡建设部关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科﹝2021﹞63号），除违法建筑和危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，更新单元内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区规模，不突破原有密度强度，原则上更新单元内拆建比不大于2；不大规模、强制性变迁居民，不隔断人、地和文化的关系，尊重居民意愿，鼓励就地就近安置，原居民就地就近安置率不低于50%。

三是倡导多方参与。城市更新涉及参与方多，业务跨度大，从工程基建到策划运营等，包含众多元素。需建设过程中考虑，逐步建立起政府、市场、群众等多方力量共同开展城市更新的途径。要一改传统工程建设项目的管理模式，扭转政府投资项目为主的导向，强化社会资本参与度。成立由工程专家、经济学专家、风景园林师等组成的专家团队，协助相关实施主体开展工作，鼓励引导企业、普通群众参与城市更新，加强多方力量协同合作。

最后，再次感谢您对栖霞区住房和城乡建设部门工作的关心、支持和理解！

南京市栖霞区住房和建设局

2023年7月13日